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旧武富士が所有、20年塩漬けの一等地 ようやく再開発へ

 投稿者:31  投稿日:2013年 3月28日(木)20時55分30秒
返信・引用 編集済
  産経新聞 3月28日(木)10時29分配信


旧武富士が所有、20年塩漬けの一等地 ようやく再開発へ

 会社更生手続きの末、平成24年3月に事業譲渡してTFKに商号変更した消費者金融大手の旧武富士(東京)が過去に所有し、20年にわたり塩漬けになっていた京都市中心部の土地3カ所のうち1カ所が、分譲マンションと立体駐車場として再開発されることが27日、分かった。地上げをめぐって殺人事件まで起こった“いわく付き”の一等地がようやく動き出した。

 旧武富士は、京都市下京区のJR京都駅前に計約1万平方メートル▽同区の高島屋京都店(四条河原町)の南隣に約6700平方メートル▽同市左京区の山林約20万平方メートル-を5年ごろから所有。京都駅前と高島屋南隣の土地は一等地にもかかわらず駐車場として利用されるにとどまっていた。

 しかし、23年7月になり、3物件とも京都市内に設立されたペーパーカンパニーに所有権が移転。高島屋の南隣は立体駐車場が取り壊されて更地にされた。土地には大阪市内の信用組合が極度額72億円の根抵当権を設定しており、取得費用を融資したとみられる。

 その後、所有権の移転が繰り返され、最終的に都内の不動産会社が取得。今年2月、高島屋南隣の土地について、東証1部上場の大手信託会社が信託を受託した。

 関係者によると、土地の北側に立体駐車場を整備し、南側に分譲マンションを建設する計画が進んでいるという。市の景観条例で高さは31メートルに抑えられる見込み。

 旧武富士はバブル期の昭和60年ごろから京都市内で土地の取得に乗り出したが、京都駅前の土地の地上げを依頼した地元住民団体とトラブルが発生。暴力団が絡んで同団体の役員が殺害されたほか、他の役員宅に対する襲撃、放火、発砲事件なども立て続けに起き、抵当権などで一体的に扱われていた3カ所の土地は“いわく付き物件”として塩漬けにされてきた。

 しかし、繁華街の駐車場不足に加え、都心部でのマンション需要の高まりから、高島屋南隣の一等地については、過去の因縁を乗り越えて再開発が可能と判断したとみられる。

 ただ、隣接する寺との間で土地の境界線画定をめぐる争いが残っており、開発許可などの手続きが遅れる可能性もあるという。

旧武富士が所有していた土地(写真:産経新聞)
 
 

ユーコム不動産

 投稿者:望月  投稿日:2012年 6月18日(月)16時19分52秒
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4月・景気動向 不動産は4カ月ぶりに悪化 帝国DB調べ

 投稿者:管理人  投稿日:2012年 5月10日(木)08時48分13秒
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  2012年05月07日05時31分

 帝国データバンクの4月・景気動向調査によると、全体の景気動向指数が5月連続で改善したものの、9業種のうち「不動産」の景気動向指数は前月比0.4ポイント減と悪化した。政府による住宅取得支援策などが好材料に、都市部を中心に不動産取得意欲の回復が見られたが、新年度入り後の需要の動きは弱く4カ月ぶりに悪化した。
 全体の指数の改善幅は、前月の2ポイントから同月は0.2ポイントに縮小し、内需の回復スピードが鈍化。同社では「国内景気は復調を維持したものの、回復力の弱さが浮き彫り」と分析している。9業種のうち悪化したのは不動産と製造の2業種で、建設は横ばいだった。
 「消費増税の駆け込みと思われる住宅用地の需要がでてきた」(不動産売買)という市況底上げの指摘があった一方で、「企業経営者が今後の展開に慎重で、賃借決定までの時間が長くなっているように感じる」(不動産賃貸)、「首都圏と地方都市には格差があり厳しい」(不動産売買)、「電気代値上げでさらに圧迫」(貸事務所)といったマイナス面を懸念する声が見受けられた。


[住宅新報 2012年05月07日]
 

更新料の一部返還を命令 京都地裁判決「高額に過ぎる」

 投稿者:管理人  投稿日:2012年 3月 1日(木)06時49分10秒
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  京都新聞 2月29日(水)22時19分配信

 賃貸住宅の更新料を定めた特約は消費者契約法に照らして無効として、京都市の女性(25)が更新料の返還を求めた訴訟の判決が29日、京都地裁であった。松本清隆裁判官は「賃料や契約期間に照らして高額に過ぎる」として更新料を一部無効とし、貸主側に約10万円の返還を命じた。
 更新料をめぐっては最高裁が昨年7月に「高額過ぎるなどの特段の事情がない限り無効ではない」との初判断を示した。貸主側の代理人によると、最高裁判決の後、無効判決が出たのは初めて。
 女性は2004年に賃貸契約し、1年ごとに定められた15万円の更新料(家賃約3・1カ月分)を3回支払った。松本裁判官は、判例や地域事情から、1年ごとの更新料上限は賃料年額の2割が相当とし、超過分を無効と判断した。
 原告代理人の長野浩三弁護士は「高額な更新料を設定している京都の業界に警鐘を鳴らす内容」と評価し、貸主側代理人の田中伸弁護士は「最高裁判決を理解せず、更新料の価格設定にまで介入した不当な判決だ」と話した。.

最終更新:2月29日(水)22時19分
 

中古住宅が対象の新型瑕疵保険、その狙いは何か

 投稿者:管理人  投稿日:2011年 8月27日(土)13時44分35秒
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  中古住宅が対象の新型瑕疵保険、その狙いは何か
2011/08/26

瑕疵保険既存住宅住宅ストック中古住宅個人間売買住宅瑕疵担保責任保険法人ハウスジーメン. 住宅瑕疵担保責任保険法人のハウスジーメン(東京都港区)は2011年6月29日、「引き渡し後リフォーム型 既存住宅かし保険(個人間売買)」の取り扱いを始めたと発表した。既存住宅を売買してリフォームする一連のストック活用策をカバーする瑕疵保険だ。ただ、売買される既存住宅とリフォームをそれぞれ対象とする瑕疵保険は既に存在する。既存住宅瑕疵保険に加入する過程でリフォームを行うことも可能だ。そうしたなかで生まれた新しい瑕疵保険の狙いは何か。

 ハウスジーメンの新保険は、個人間で売買され、買い主が入居後にリフォームする中古住宅を対象としている。加入するのは「検査会社」。主に買い主の依頼を受けて住宅の品質をチェックし、瑕疵発生時には補修する責任を負う。検査能力があればリフォーム施工者でもこの立場で加入できる。




ハウスジーメンは図の中央の新保険を発表した際に、既存住宅瑕疵保険とリフォーム瑕疵保険にそれぞれ加入した場合よりも保険料が約3割安くなる事例を付記した。保険の有効期間は5年間(部位によっては1年間)で、支払われる保険金の上限は1000万円だ(資料:日経ホームビルダー)
 対象住宅や加入者の条件は、個人間で売買される中古住宅が対象の瑕疵保険(既存住宅瑕疵保険)に似ている。こちらの保険は数多くの保険法人が取り扱い中だ。


入居前の改修には限界

 既存住宅瑕疵保険もリフォームしたうえで加入することは可能だ。検査会社は住宅を保険法人の現場検査に合格させるため、構造耐力を担う部位の補修などを行う場合がある。買い主はこの工事と同時に、検査会社にリフォームを依頼してもよい。

 ただしこの場合、リフォームの時期は、買い主が引き渡しを受ける前でなくてはいけない。保険法人の現場検査が引き渡し前と決まっているためだ。この段階では、売り主がまだ住んでいて、保険加入に必要な最小限の補修さえやりにくくなるケースも想定される。

 入居後の一般的なリフォームについては、施工者向けのリフォーム瑕疵保険がある。この保険は、リフォームした部位に生じた瑕疵だけが対象だ。構造の瑕疵や雨漏りを保険の対象にしたければ、躯体に及ぶ大規模リフォームを行うか、リフォーム施工者に同保険と既存住宅瑕疵保険の双方に加入してもらう必要がある。どちらを選択しても費用がかさみがちだ。

 新保険は、こうした既存住宅瑕疵保険とリフォーム瑕疵保険の弱点を補完するために生まれた。保険法人の検査を引き渡し前と後の2段階として、1回目の検査後に入居した買い主がリフォームを行えるようにした。リフォームしなかった部位も1回目の検査を受けているため保険の対象となる。

 保険料の詳細は11年8月上旬時点で未発表だが、2種類の保険にそれぞれ加入する場合と比べれば安くなる見込みだ。

安藤 剛[日経ホームビルダー]

 

首都圏中古マンション、5カ月連続で成約減( 2011年08月12日 )

 投稿者:管理人  投稿日:2011年 8月13日(土)16時23分42秒
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   東日本不動産流通機構が発表した7月の首都圏中古マンション成約件数は、前年同月比5・1%減の2334件だった。
 成約件数は震災が発生した3月から5カ月連続で減少した。都県別では5カ月ぶりに前年を上回った埼玉を除くすべての都県で減少した。1平方メートル当たりの成約価格は同2・9%下落の38万3200円で2カ月ぶりに前年割れ。東京都と埼玉県でそれぞれ前年から6%超下落した。
 新規売出しを示す新規登録件数は同28・2%増の1万4943件と増加傾向。東京都では同33・2%と売り物件が増えている。1平方メートル当たりの新規登録価格は、同2・0%減と2009年12月以来20カ月ぶりに前年を割り込んで価格下落が鮮明になっている。
 

首都圏の外資系企業 関西への移転止まらず

 投稿者:管理人  投稿日:2011年 4月23日(土)03時07分40秒
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  産経新聞 4月22日(金)22時5分配信

 東日本大震災の発生から1カ月たっても、余震や夏場の電力不足を懸念し、首都圏から関西へ本社機能を移す外資系企業などの動きが止まらない。関西のレンタルオフィスだけでなく、ビル業界でも賃貸条件を緩和して受け入れようという動きもみられ、震災前に大阪から東京へ進出した企業の“里帰り”を期待する声もある。

 レンタルオフィスを運営する「サーブコープジャパン」(東京都新宿区)が大阪市内に持つビル3棟のオフィス計約100件は、外資系を中心にコンサルティング、証券、生命保険などさまざまな業種で現在、満室。60~百数十人の大所帯で複数の部屋を利用する企業もあるという。

 サーブコープジャパンには3月15日ごろから、首都圏の企業の問い合わせが急増。「95%は外資系」(担当者)だった。

 IT(情報技術)環境や机、いすなどを完備するレンタルオフィスは初期費用を抑えられる半面、ランニングコストがかかるため、一時避難で短期契約したい企業に利点が大きい。すでに首都圏の夏場の電力不足を見越し、「6~9月の期間に入居できないか」との打診も相次いでいるという。

 オフィス仲介の三鬼商事にも問い合わせが殺到。大阪のビル業者には、2~3年とされる賃貸期間を1年未満に緩和して受け入れを検討する動きも出てきているという。

 大阪市中心部はビルの供給過剰で空室率が高止まりし、賃料下落が続く。震災後の首都圏企業のオフィス移転の動きがどう影響するか注目されるが、外資系などの一時避難がもたらす効果に対し、「大手ビル業者はテナントが頻繁に代わるのは好まない。長期契約で安定した賃料を確保するのを望む」(業界関係者)と冷静な見方もある。

 大阪ビルディング協会の牧野忠廣事務局長は「今回の震災で、東京一極集中の問題やリスク分散の重要性が浮き彫りになった。震災前に大阪から東京へ進出した企業が大阪の良さを見直し、戻るきっかけになるのでは」と話している。
 

インタビュー:震災受け不動産価格は下落傾向=信託協会会長

 投稿者:管理人  投稿日:2011年 4月14日(木)01時01分20秒
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  [東京 5日 ロイター] 信託協会会長に5日就任したみずほ信託銀行(8404.T: 株価, ニュース, レポート)の野中隆史社長はロイターのインタビューで、東日本大震災の発生以降、不動産の購入意欲が冷え込み、価格が下がる傾向になっていると懸念を表明した。東京圏内だけでなく全国的に取引低迷の兆しがあるという。
 野中氏は、住友信託銀行8403.Tの常陰均・住友信託銀行社長の後任として会長に就任した。任期は1年。

 不動産ビジネスの現状について「震災後、大きな影響を受けている」とし、東京でも取引が止まったと指摘。「今後、オフィスビルを中心に住宅地でも、影響は少し出てくるのではと思う」と語った。

 特に、埋め立て地で発生した液状化現象などを受けて不動産の購入意欲が一気に冷え込んだとしている。液状化のリスクを記したハザードマップが注目されているとし、「従来の利便性や快適性を中心に置いた判断基準を見直そうという動きが出ている。埋め立て地に対する常識をもう一度見直すという動きが起きているのではないか」と述べた。

 東京電力(9501.T: 株価, ニュース, レポート)に対する民間銀行の緊急融資2兆円に、みずほ信託銀行も参加した。野中氏はこれについて、東電に代わる電力会社は首都圏にはないと述べ、必要な融資だったと強調。「復興や原発の処理などで資金需要があるならば、すべて前向きに対処するのは当たり前のことだ」と述べた。今後、東電から追加融資の要請があった場合にも「前向きに対応する」と語った。

(インタビュアー:浦中大我記者)

*このインタビューは4月1日に実施したものです。

 

賃室で自殺に高額請求、被害防止の法律要望へ

 投稿者:管理人  投稿日:2010年12月21日(火)09時37分43秒
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  読売新聞 12月21日(火)6時41分配信

 賃貸住宅での自殺を巡り、遺族が家主から高額な損害賠償を請求されるケースが相次いでいるとして、全国自死遺族連絡会(仙台市、田中幸子代表)が22日、一定のルールを定めた法律制定を求める要望書を内閣府に提出する。

 連絡会では、弁護士や大学教授らとともに研究会を設立。法案のたたき台を作るため、被害の実態調査にも着手する。

 自殺のあった物件は、家主にとっては借り手がつかないなどの「被害」が生じることがあり、「心理的瑕疵(かし)物件」として遺族に損害賠償を求めることも多い。しかし、連絡会によると、遺族の混乱につけ込み、過大に請求するケースが相次いでおり、同会に寄せられた約200件の事例の中には「室内全体の改装費などとして約700万円を請求された」「おはらい料も求められた」といったものもあった。

http://www95.sakura.ne.jp/~relocation/

 

危険家屋の指導強化 京都市、行政代執行も視野

 投稿者:管理人  投稿日:2010年12月13日(月)16時14分11秒
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  京都新聞 12月13日(月)14時59分配信

建築基準法に基づく京都市の改善命令を受け、危険家屋が撤去された跡地(京都市東山区)
 老朽化から倒壊の恐れのある民家や空き家が京都市で増えている問題で、市は口頭による改善指導に応じない建物所有者に対し、建築基準法に基づく改善命令や行政代執行を視野に入れて取り締まりを強化している。11月には初めて危険家屋の持ち主に改善命令を出して建物を撤去させており、今後、全国でも珍しい危険家屋の行政代執行を行う可能性もある。
 市によると、危険家屋に関する市への通報は10年前の23件に比べ、昨年度は73件と3倍以上に増えている。京都市は大きな戦災を受けておらず、他の都市に比べて古い木造家屋が多い。また路地に面した家屋を空き家として残したまま、新しい家に移り住む人も少なくない。
 通報を受けて、市は家屋の調査や持ち主への聞き取りを行っている。建物が周辺住民や通行人に危害を及ぼす恐れがあると判断した場合、修繕や撤去を口頭で求めているが、所有者が拒否するケースもあり、少なくとも30軒を超える危険家屋が現在も存在している。
 市は11月上旬、老朽化で屋根が陥没して倒壊の危険性が高い木造平屋の空き家(東山区)について、所有者に初の改善命令を出し、建物を撤去させた。今後、指導に従わない所有者には期限を伴う命令を出し、それでも応じない場合は強制的な行政代執行も検討する。
 市建築安全推進課は「今後も所有者に対し、粘り強く改善に向けた説得を続けるが、応じない場合はき然と対応したい」としている。 最終更新:12月13日(月)14時59分

 

祇園・木屋町の風俗店案内全廃へ 府条例11月施行

 投稿者:RBS管理者  投稿日:2010年10月29日(金)17時57分3秒
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  京都新聞 10月29日(金)14時59分配信

派手なネオンで営業する木屋町通の無料案内所(26日夜、京都市中京区)=画像の一部を修整
 風俗店の案内所を規制する京都府の新条例が来月1日から施行され、京都を代表する歓楽街・祇園と木屋町にある計24の案内所は大半が閉店する見通しとなった。「風情に合わない」と規制を歓迎する声が上がる一方、違法な客引きが横行することも予想され、条例施行後の取り締まりが課題となりそうだ。
 「キャバクラですか、ガールズバーですか?」。午後11時すぎ。木屋町通(京都市中京区)の案内所に入ると、男性従業員が声を掛けてきた。狭い部屋の壁は女性の写真や風俗店のパネルで埋まり、ほろ酔い顔の男性グループがひっきりなしに出入りする。
 京都府警によると、こうした案内所が目立ち始めたのは7、8年前から。現在は祇園に6店、木屋町に18店ある。しかし景観上の問題に加え、悪質な客引きや違法風俗店の紹介を繰り返す案内所が問題となり、住民の要望を受け、府は条例による規制に乗り出した。
 同様の条例は東京、大阪、広島の3都府県にもある。大阪では昨年4月の施行後、府内の案内所はピーク時の7割減となる66店に激減した。
 京都の条例は先行する自治体に比べ一段と厳しい。学校や公園など風営法の保護対象施設に無床診療所や歯科医院も加え、それらの200メートル以内は営業禁止区域に設定した。祇園と木屋町の全案内所が入るため、風俗店案内をやめない限り存続できなくなる。
 ある案内所によると、客1人の紹介で案内所が店から受け取る報酬相場は性風俗店が5千円、キャバクラなど接待風俗店が3千円、一般の飲食店は1千円未満。高単価の風俗店案内が禁止されれば採算がとれず、府警は「8~9割は廃業する」とみる。
 「喫茶店の看板メニューを売るなと言われたのと同じだ」。木屋町で案内所を経営する男性は条例に不満をぶつける。風俗店関係者も「有名店はホームページでも集まるが、中小店は苦しい。大半が路上の違法な客引きに走るだろう」と予想する。客引きの縄張り争いでもめごとが増えるのを懸念する声もある。
 府警は11月以降、案内所の経営実態把握が難しくなる可能性を見据え「施行後は取り締まりを強化し、違法な客引きを積極的に摘発していく」(五条署)という。
 条例の受け止め方はさまざまだ。神奈川県から観光で訪れた高橋章さん(28)は「京都は企業の看板も色を変えて景観に配慮しているのに、木屋町は案内所だらけで風俗街みたい。条例で無くした方がいい」。木屋町通で焼き鳥店を営む店主(45)は評価しつつ「20近い案内所が一気に閉まると、活気がなくなるかもしれない」とも語る。
 案内所を年数回は利用するという京都市の会社員(38)は「案内所を利用するとぼったくり被害のリスクが減る。景観保護の考えも分かるけど、全部なくなるのはつらいです」と話した。 最終更新:10月29日(金)15時49分
 

Googleマップに「不動産」モード 賃貸物件を検索可能に

 投稿者:RBS管理者  投稿日:2010年 9月14日(火)01時48分20秒
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  Googleマップで賃貸物件の情報を検索できるようになった。
2010年08月12日 16時11分 更新
 Google日本法人は8月12日、地図サービス「Googleマップ」で、賃貸物件を検索できる「不動産」モードを日本でも公開した。地図上から物件を選び、間取りや家賃などの詳細を確認できる。全国約100万件の情報を掲載した。

 検索オプションで「不動産」を選択すると物件の検索モードに。地名やスポット名、住所などの場所を表すキーワードを入力し、調べることができる。検索窓に、「不動産」「賃貸」といったキーワードと場所名を入力することで、調べることも可能だ。

 地図上に物件を赤い点で表示する。そこからさらに家賃や広さといった条件を指定し、絞り込める。赤い点をクリックして詳細画面に移動すると、間取りや家賃などを確認できるほか、ストリートビューへのリンクもあり、周囲の街並みを簡単に見られるようなっている。


物件検索の結果に、周囲のコンビニの情報を重ねることも 従来の物件検索サービスは、まず特定のエリアや路線を指定し、調べるのが一般的だが、Googleマップでは日本全体や都道府県といった広範囲から希望に合う物件を絞りこむ柔軟な探し方ができるのが特徴。コンビニや病院など近くにあったら便利な施設の場所をGoogleマップで調べ、物件検索結果に重ねることもできる。

 不動産情報サイト「The Earth」が、全国の物件データ約100万件を提供した。国内の賃貸市場では1日当たり約300万件の物件が流通しており、その3分の1をGoogleマップでカバーできる計算になるという。今後も物件情報を増やす計画で、The Earth以外からもデータを提供してもらえるよう、準備を進めている。

 契約済みの物件情報がGoogleマップから消えるまで現在は数日かかるが、近いうちに即時反映できるようになるとしている。

 Googleマップの物件検索機能は、米国やオーストラリア、インドなどですでに提供されており、日本は6カ国目。Googleでは、5回に1回、場所に関する言葉が検索されているなど、ローカル情報の検索ニーズが高く、今後も強化していく考えだ。
 

弁護士業界も熱視線!?賃貸住宅の更新料の瀬戸際

 投稿者:RBS管理者  投稿日:2010年 9月13日(月)10時56分41秒
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  ダイヤモンド・オンライン 9月13日(月)5時30分配信


賃貸借契約更新時の更新料設定の有無
大阪高等裁判所で、賃貸住宅の更新料を無効とする判決が相次いでいる。表示ルールの改定や、更新料の減額や廃止──。最高裁判所での判決確定を前に、賃貸業界でも動きが目立ってきた。法律の規定もない、“慣習”に基づき続いてきた更新料。その変化の動きを追った。

 2010年10月、賃貸住宅の新たな賃料表示制度が始まる。不動産会社の店頭やインターネットでの物件募集広告や重要事項説明書などの記載項目として、従来の物件情報に加え「めやす賃料」が表示されるのだ。

 めやす賃料とは、1ヵ月当たりの実際の負担額。仮に同じ条件で4年間住んだ場合の費用(賃料、共益費、敷引金、礼金、更新料など)を合計し、1ヵ月当たりの額に割り戻したものである。

 賃貸住宅を取り扱う不動産会社1167社が加盟する最大の業界団体、日本賃貸住宅管理協会(日管協)が、全国の会員企業に導入を呼びかける。

 当然ながら、めやす賃料は従来の賃料より高く表示される。業界団体が、一見貸手側に不利に見えるこの表示制度の普及を進めるのは「借主と貸主の理解不足によってトラブルが多発している。今業界が動かなければ賃貸市場に対する信頼感が失われる」(三好修・日管協会長)との危機感からだ。

 トラブルのなかでも最大のものが更新料の無効訴訟である。

 更新料とは、賃貸借契約の更新時に家賃の1~2ヵ月分を払うもので、首都圏や京都などの一部地域で“慣習”として普及している。

 ところが、従来は受け入れられてきた更新料が「無効」とされる判決が最近相次いでいる。この5月までに、大阪高等裁判所で3件の無効判決と1件の有効判決が出た。判決のうち3件が上告中で、これらの最高裁判所の判決が今年度中にも出ると見られる。

 一部地域にしか存在せず、法律の規定もない更新料。じつは、そのルーツは戦前にまでさかのぼる。

 当時、東京では人口が増加し、住宅不足に陥っていた。そこに物価統制令が出て、家賃の値上げを禁じられた大家が、契約を更新する際に、居住継続と引き換えにカネを借主に要求することが横行した。この“ヤミの権利金”が更新料の起源といわれる。いわば貸手優位の市場で生まれた慣習だ。

 だが、現在の環境は、当時と百八十度異なる、借手市場だ。

 総務省によると、全国の賃貸住宅の空室率は18.7%、供給戸数は2183万戸で共に過去最高を記録した(08年)。

 当然、家賃相場も下落する。大手不動産ポータルHOME’Sの調査によると、07年12月を100とした首都圏の1坪当たり平均賃料は、今年6月に94、平均礼金は71に下落した。最も住宅の需要が高いはずの東京都ですら、かつて2ヵ月以上あった平均礼金はこの7月には0.63ヵ月まで落ちた。

 地盤がずるずると崩れるなか、業界では次は更新料も消えるのでは、という見方が広がっている。

「顧客が退去した後、部屋が埋まるまでの期間が長期化し、同じ賃料を維持することも難しくなってきた。退去を防ぐため、更新料の値下げや無料化を検討する貸主が増えている」(加藤哲哉・ネクスト執行役員)からだ。

 首都圏のある大手不動産会社では、取扱物件の約2割が更新料なしになっている。最高裁の判決前でも、市況悪化で更新料を取れない状況が生まれつつある。

「更新料はもともと一部地域の特殊な慣習だ。中期的にはすべて家賃に一本化するのが消費者にとっても自然。めやす賃料はそれを睨んだ制度」と三好会長も言う。

 大家には、礼金や更新料を賃貸経営の前提にしている者も多い。今後、更新料を取れなくなれば、利回り設定や銀行への融資返済計画の見直しを余儀なくされる大家も出てくるだろう。

 更新料は、不動産会社の収入源でもある。更新料の一部は「更新事務手数料」という名称で不動産会社にも渡るからだ。不動産会社の経営にも少なからぬ影響が出ることは想像に難くない。

 今、最高裁判決を待つ貸主が最も懸念しているのが、賃貸住宅版の「過払い訴訟ブーム」だ。

 大阪高裁ではすでに支払った更新料をさかのぼって借主に返還を命じる判決が出た。

 この判決が最高裁で確定すれば、大家側が過去の更新料を利子を付けて借主に返さなければならなくなるケースも出てくる。

 じつは訴訟の動きを注視しているのは賃貸住宅の貸主や借主だけではない。「消費者金融の過払い金返還請求ビジネスで暗躍した法律事務所が、次は更新料返還請求に目をつけている」(業界関係者)という動きも出てきている。

 すでに、回収した更新料から成功報酬を受け取る、などの料金体系を決め、依頼者募集を始めた法律事務所も現れた。

 ただ、賃貸経営の大家は、消費者金融のような大企業ばかりではない。サラリーマン大家や市況悪化で賃貸経営に苦慮する個人大家もいる。更新料返還の訴訟が相次げば、資金繰りに窮する例も出る。

 一連の更新料無効裁判の根底にあるのは、「消費者契約法による信義則違反」だ。つまり「弱い借主を強い貸主が騙したり搾取してはならない」という前提だ。

 だが、本当に借主は弱者なのか。じつは「現在の日本の借地借家法は借主の権利のみを厚く保護している」と吉田修平弁護士は言う。

 たとえば、実勢の賃料水準と乖離した安い家賃で入居している借主の家賃を値上げしたい場合だ。貸主は契約の更新時に、借主と新賃料での契約を結び直さなければならない。

 ところが借主は、この契約更新に応じなくても、家賃を払い続ければ、そこに旧賃料で住み続けることができる。借主が契約の更新をしない場合、旧契約の内容が続く「期限の定めのない契約」に自動的に移行することになるからだ。

 この契約を打ち切り、借主を退去させるには、借主・貸主の両方で、物件を明け渡す正当な理由がある、と裁判所に認められるか、借主に立ち退き料を払わなければならないのだ。

 収入が減るのを恐れ、現代の事情にそぐわない更新料を維持してきた貸主側にも非はある。

 だが、法的な保護も薄く、市場も軟調。さらに、更新料返還訴訟のリスクが加わるなど、貸主への圧力は強まり続ける。これは長い目で見れば、借主にもマイナスだ。

「貸主が賃貸経営に行き詰まったり、物件を良質な状態に維持・管理する余力を失えば、市場に出回る賃貸住宅の質は下がる」(長嶋修・さくら事務所社長)からだ。

 業界の耳目は最高裁判決に集まる。借主を優遇し過払い訴訟の続発を招く判決が出され、貸主がさらなる苦境に立たされるのか。借手と貸手のバランスを取り、賃貸市場の安定化が図られるのか。

「更新料すべてが無効とはならず、事例ベースで悪質なものを無効とする判断になるのではないか」と吉田弁護士は読む。

 最高裁判決は、今後の日本の賃貸住宅市場の将来像を決める“一石”となることは間違いない。

(「週刊ダイヤモンド」編集部 鈴木洋子)
 

岡崎地域を総合特区に 京都市、国に提案へ

 投稿者:RBS管理者  投稿日:2010年 8月19日(木)07時22分58秒
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  2010年8月18日23時39分配信 京都新聞

 京都市は18日、文化的な資源が集積する「岡崎地域」(左京区)について、都市公園法の規制緩和や近代化遺産の保存・活用のための税制優遇などを求め、国に「総合特区」として提案する方針を決めた。同日開かれた岡崎地域活性化ビジョン検討委員会で明らかにした。
 同地域は美術館や動物園など13の公的施設が集まり、年間約500万人が訪れるが、各施設や周辺の庭園などが一体的に活用されていない。委員会は新たな観光や市民のにぎわいの場として地域を創出するため、7月に設置した。
 市の案によると、地域の中心となる岡崎公園は都市公園法上、施設の建設に規制がかかっており、大規模な飲食店や土産物店は開けない。市民や観光客が集まり滞留できる施設や店舗を設置できるよう、総合特区とすることで都市公園法の緩和を求める。さらに、こうした施設整備や琵琶湖疏水の水辺整備に取り組む民間企業への税制優遇、低利融資制度創設なども国に要請する。
 地域内には琵琶湖疏水をはじめとする近代化遺産や、明治期の名園や邸宅などが点在している。だが、国際会議のパーティー会場などに活用しようにも、文化財関係法などにより許可手続きが煩雑なのが実情。建物の用途変更や施設を増築するにも、建築基準法の規制が壁となっている。文化資源の活用で地域活性化につなげる視点から、これらの規制緩和も求める。市は今後、委員会での議論を踏まえ、9月中にも国へ提案する。
 この日の委員会では、市は特区以外にも、平安神宮から大鳥居までの神宮道の歩行者専用道化や、琵琶湖疏水の遊覧船の通年・夜間運航など、活性化に向けた独自の取り組み案も示した。委員からは「利用者が限られている岡崎公園グラウンドの転用を」などの声が上がった。
・総合特区 法令の規制緩和が中心の「特区」とは違い、税制や財政など幅広いメニューで特定地域を支援する制度で、内閣府が制度設計中。現在、自治体や企業などから制度素案となる特例措置のアイデアを募集しており、これを基に法案をまとめ、早ければ次の通常国会に提案し、可決後に申請を受け付ける。 最終更新:8月18日23時39分
 

何故Home'sの物件数が多いのか?

 投稿者:RBS管理者メール  投稿日:2009年 9月10日(木)04時26分27秒
返信・引用 編集済
  京都の不動産市場にある物件数よりHOME'Sに登録されている物件数が多いのは何故なのかは、HOME'Sを実際に検索してみると分かります。
一般媒介の同一物件が複数の業者から登録されている為です。
運営会社は同一物件が複数の業者から登録されると広告料が余計多く入るから美味しいでしょうが、客の立場に立つと利用しづらいと思います。
同一物件が2つも、3つも別々の業者から登録されている訳ですから。
精査すると当社登録件数より遙かに少なくなるのではないかと思います。
時間があるとき検証してみます。
 

伊豆 不動産

 投稿者:伊豆 不動産  投稿日:2009年 5月20日(水)17時09分51秒
返信・引用
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新システム導入

 投稿者:管理人メール  投稿日:2008年 8月11日(月)03時19分49秒
返信・引用
  クリックしなくても外部リンク先をサムネイル画像で表示確認できるようにしました。  

23区の賃貸はお任せ下さい!!

 投稿者:有限会社ビッグマンメール  投稿日:2008年 5月23日(金)16時09分28秒
返信・引用
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新ノート

 投稿者:管理人メール  投稿日:2007年10月20日(土)00時07分28秒
返信・引用 編集済
  現ノートを修理に出して、ネット更新を止める訳にも行かず、思案の末、新ノートの購入を決断しました。ネットで各所を検索して、現時点で最も性能が良くコストパフォーマンスの高いノートパソコンはDELLのVOSTRO1500と確信しましたので、10/3に発注しました。中国で生産、船便で輸送という経過で10/11に到着。アプリとデータも引越ソフトを利用して無事移転完了しました。
DELL製品は酷評も多いですが、手元に届いたVOSTRO1500には今のところ満足しています。
勿論OSは不安定なVistaではなくWindows XP Professionalです。

【 Vostro 1500 】
ネットワークアダプタ:10/100 Ethernet ネットワークコントローラ(オンボード)
CPU:インテル(R) Core(TM)2 Duoプロセッサー T7500 (4MB L2 キャッシュ、2.20GHz、800MHz FSB)
メモリ:2GB (1GBx2) デュアルチャネル DDR2-SDRAMメモリ
グラフィックコントローラ:NVIDIA(R) GeForce(R) 8600M GT 256MB
ハードディスク:120GB SATA HDD(5400回転)
OS:Windows(R) XP Professional Service Pack2 正規版(日本語版)
ACアダプタ:90W ACアダプタ
光学ドライブ:DVD+/-RW ドライブ
液晶ディスプレイ:15.4インチ TFT TrueLife(TM) WXGA+ 光沢液晶ディスプレイ
バッテリ:9セルバッテリ
ワイヤレスLAN:,Core 2 Duo向け Dell Wireless(TM) 1505 内蔵 ワイヤレスLAN Miniカード (802.11a/b/g/n対応)
 

もしかすると更新停止かも

 投稿者:管理人メール  投稿日:2007年10月 1日(月)02時32分43秒
返信・引用
  このサイトは私のノートパソコンで運営しているのですが、昨夜画面下部4分の1がまともに表示されなくなりました。リセットしても駄目、ディスプレイアダプタを削除してみても駄目・・・どうもハード本体の故障のようです。現在、上4分の3のまともに表示している画面を利用して作業しています。昨年の丁度今頃購入したノートパソコンですので、1年間の無償修理の期間に入っているか微妙な所。明日会社で保証書を確認して、無償ならばすぐにでも修理して貰おうと思っています。有償の場合のノートパソコンのモニターの交換は6~8万円するようです。どちらにしても、修理期間中はサイトの更新ができなくなる危惧があります。(泣)
サイトを起ち上げてから1日も欠かさず毎日更新してきました。システム上のトラブルはこれまでも多々ありましたが、全て1日で解決して乗り切ってきました。ただ、ハード本体のトラブルは今回が初めてですのでどうなることか・・・・。
 

町家を探す

 投稿者:管理人メール  投稿日:2007年 9月18日(火)01時25分26秒
返信・引用
  町家を探されているお客様が多くなってきました。物件情報検索で町家のみを検索できるように改良を加えたいと考えています。また、再建築不可の物件も登録件数が増加してきています。再建築不可の物件は銀行が担保価値を認めませんので、住宅ローンの利用が出来ません。でも、格安で風情のある良い物件が多々あります。これも検索結果表示にこの物件は再建築不可と表示されるようにしたいと思います。本年中は無理かもしれませんが、半年後を目安に改良していきます。乞うご期待!!  

不動産値上がり開始でチャンス到来

 投稿者:不動産 チャンス  投稿日:2006年 9月22日(金)22時30分55秒
返信・引用
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不動産仲介ネット

 投稿者:一条優輝  投稿日:2006年 6月13日(火)17時29分4秒
返信・引用
  当サイトは見てのとおり、「不動産を売りたい人」から
不動産を買取るためのサイトです。
通常、不動産を売るとすれば仲介を思い浮かべると思います。
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2月に入って

 投稿者:管理人メール  投稿日:2006年 2月 5日(日)02時20分56秒
返信・引用
  2月に入ってから売買・賃貸共に物件の動きが加速しています。賃貸に於いてはシーズン真っ只中ですので、昨日あった物件が今日はないということが多々起こっています。これはという物件はすぐにもご見学されることをお薦めいたします。
売買に関しては、京都の不動産はバブル初期に入っているようです。買い取られた物件が1.5~2割程上乗せされて再販されている例が多々見受けられます。
 

アドバイス募集

 投稿者:管理人メール  投稿日:2005年12月12日(月)02時06分7秒
返信・引用
  弊社サイトを魅力あるべきものとするため、数々の努力をしてきました。まだまだ改良すべき点が多々あるのは重々自覚しております。ご利用頂いている皆様にもここはこうした方が良いのではといったコメントを戴けましたら幸いです。  

中国広州市不動産ご紹介

 投稿者:davidメール  投稿日:2005年12月 8日(木)18時47分3秒
返信・引用
  広州市眞伙不動産会社は2002年に設立後、急速に発展し、現在では広州で有名な不動産会社です。当社では、経験豊富な専門スタッフをそろえ、お客様の為に住まい・オフィス・店舗・倉庫(1000-100000平米)・工場用地(1000-100000平米)探し、不動産投資サービス、アフターサービス等を提供しております。お客様のご要望に合わせ、広州でのご滞在を満足していただける様なハイレベルなサービスを提供いたします。

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2、 新大厦    4LDK        日本語衛星放送付    1000-3000ドル

3、 金亜花園 3-4LDK  日本語衛星放送付  3000-6500ドル

4、中怡城市花園1-3LDK  日本語衛星放送付  400-1000ドル

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住所:広州市天河区林和路21-39号中怡城市花園D座303室
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担当:David
 

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